Un propriétaire n'a pas tous les droits. Loin s'en faut. L'aménagement des combes, la construction d'un garage sur un terrain ou le percement d'une fenêtre dans un mur sont des interventions qui souvent ne peuvent être entreprises que si elles ont été autorisées par l'administration. Explications.

En matière d'aménagement, qu'il s'agisse de travaux à l'intérieur ou à l'extérieur du logement, d'agrandissement et à plus forte raison de construction, la première préoccupation du propriétaire doit être de vérifier que ses projets ne requièrent pas l'obtention d'un permis de construire. Selon les dispositions de l'article L 421-1 du code de l'urbanisme, cette exigence est requise pour toutes les opérations de construction, qu'elles soient ou non destinées à un usage d'habitation. Quand aux bâtiments, ceux avec fondation sont logés à la même enseigne que ceux qui n'en ont pas. Enfin, lorsqu'il s'agit de modification sur une construction déjà existante, les travaux qui changent la destination, modifient l'aspect extérieur ainsi que le volume ou ont pour effet de créer des niveaux supplémentaires requièrent une autorisation de l'administration.

Ce n'est qu'une fois que l'administration s'est assurée que le projet de construction respecte le plan d'occupation des sols, les règles nationales d'urbanisme, de sécurité, de salubrité, d'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels que le permis de construire ou la déclaration de travaux est délivrée.

LES CAS OU LE PERMIS DE CONSTRUIRE N'EST PAS NECESSAIRE
Signalons d'emblée les quelques circonstances où l'autorisation préalable de l'administration n'est pas requise. Le propriétaire retrouve sa liberté lorsque l'ouvrage projeté est de faible importance. Sont concernées les constructions dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et la hauteur inférieure à 1,5 m, les murs de moins de 2 m de haut non assimilables à une clôture, les terrasses de moins de 0,60 m de haut, les installations temporaires de chantier, les statues, monuments et oeuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.

Certaines constructions ou travaux de faible importance sont soumis à déclaration préalable.
Sont ici visés les travaux qui ne changent pas la destination d'une construction et qui ne créent pas de surface de plancher nouvelle ou s'ils ont pour effet d'agrandir une surface de plancher existante sur un terrain supportant déjà un bâtiment, celle-ci ne doit pas être supérieure à 20 m2.. Sont également concernés, l'installation de piscine non couverte ainsi que les châssis et les serres d'une superficie inférieure à 2000m² dont la hauteur est comprise entre 1,50 m et 4 m, les travaux de ravalement, les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2 de surface hors oeuvre nette sur des terrains spécialement autorisés, les travaux sur les immeubles classés, certains types de clôtures, dans certaines communes. Important : un permis de construire est parfois nécessaire, en toute circonstance, lorsque l'habitation est dans une zone classée.

Dans le délai d'un mois, le maire peut faire connaître son opposition à la demande ou émettre des prescriptions particulières en les motivant. Il peut également faire connaître au déclarant que le délai est porté à deux mois si l'installation est située dans un site classé ou une zone de monuments historiques ou enfin demander des pièces complémentaires. Dans ce dernier cas, le délai court à compter de la réception en mairie des pièces complémentaires réclamées. Enfin, dans le meilleur des cas, lorsque la déclaration préalable n'est suivie d'aucune réaction de l'administration, les travaux peuvent être entrepris.

Avant d'envisager le détail de la procédure à suivre pour accomplir des travaux d'aménagement de modification ou de construction, signalons le cas des travaux dans une copropriété où les contraintes liées au règlement de copropriété peuvent accessoirement s'ajouter à celles inhérentes à l'obtention du permis de construire.

LE CERTIFICAT D'URBANISME
Pour savoir si un terrain est constructible, un certificat d'urbanisme peut être demandé à la mairie. Remis gratuitement, ce document indique si le terrain peut être affecté à la construction ce qui permet à quiconque de savoir si tel ou tel terrain est constructible. Il convient d'adresser une demande par lettre recommandée avec accusé de réception en 4 exemplaires à la mairie et d'y joindre un plan de situation, la photocopie d'une carte au 1/25.000e ou d'un plan de cadastre ainsi qu'un plan du terrain, une notice descriptive indiquant explicitant sommairement le projet (surfaces de plancher, hauteur de construction, implantation sur le terrain).

Comment obtenir un certificat d'urbanisme?
Le dossier est instruit soit par la mairie elle-même si le plan d'occupation des sols de la commune est approuvé, soit par la préfecture (Direction départementale de l'équipement) dans la négative. A défaut de réponse de l'administration dans un délai maximal de deux mois, il convient de saisir le tribunal administratif. En cas de réponse positive, le projet peut être réalisé. En cas de refus, un recours peut être exercé devant le ministre de l'Equipement devant le tribunal administratif dans les deux mois de la notification de la décision.

Le certificat d'urbanisme est valable un an. Le cas échéant, il est recommandé de déposer une demande de permis de construire pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme. En effet, les indications de ce document au regard du classement du terrain à l'égard du plan d'occupation des sols, de son emprise éventuelle sur une zone d'aménagement concerté (Z.A.C.), des limitations du droit de propriété (droit de préemption d'une collectivité locale, projet d'expropriation, contraintes d'alignement) et des règles relatives à la construction (aspect extérieur, densité de construction, implantation du bâtiment sur le terrain,... ) ne peuvent pas être modifiées.

Bon à savoir : la durée de validité du certificat d'urbanisme peut être prolongée une fois, pour une durée d'un an par la mairie si cette demande est formulée par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai. Cependant, en cas de modifications des règles d'urbanisme, la mairie n'est pas tenue de donner une réponse positive.

LE CAS DES TRAVAUX DANS UNE COPROPRIETE
Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, un copropriétaire peut aménager son lot en toute liberté, à condition, toutefois, qu'il respecte la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires. Il en résulte qu'un copropriétaire peut aménager les parties privatives qui lui appartiennent à sa guise mais il doit veiller à ne pas porter atteinte ni à la solidité et à l'esthétique de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Ainsi, à titre d'exemple, l'installation de cloisons dans un appartement ou l'ouverture d'une porte dans un mur non porteur peuvent être réalisés sans autorisation de l'assemblée générale. En revanche, lorsque les travaux affectent les parties communes, changent l'apparence extérieure de l'immeuble ou modifient sa destination (par exemple la transformation d'un logement en local commercial), l'autorisation de l'assemblée générale doit obligatoirement être préalablement obtenue. Selon les cas, la majorité absolue des votes des copropriétaires ou l'unanimité des voix sera requise. Ainsi par exemple, il a été jugé que l'installation d'un ascenseur dans un immeuble de standing pouvait être refusée parce qu'elle portait atteinte à son harmonie

COMMENT DEMANDER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?
Une demande de permis de construire suppose la constitution d'un dossier en quatre exemplaires. Il s'agit d'un résumé précis de l'identité et de l'état du demandeur et des caractéristiques du projet. Cette demande comporte un formulaire de demande de permis de construire qui peut être retiré soit à la mairie soit à la subdivision locale de la direction départementale de l'équipement ainsi que le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000.

Outre le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500, le dossier doit inclure les plans des différentes façades du ou des bâtiments à l'échelle de 1/50 ou de 1/100. Selon les cas, différentes pièces complémentaires sont requises, notamment lorsque la construction doit être édifiée sur un terrain inclus dans un lotissement ou en cas de construction d'immeuble de grande hauteur auquel cas doivent être joints les plans et documents nécessaires à la formulation de l'avis de la commission de sécurité.

Lorsque les travaux entraînent une modification des façades, lorsque le projet se situe dans la zone urbaine du POS si ce dernier n'est pas dans une zone protégée, la demande doit en outre comporter un volet paysager avec 2 photos pour situer le terrain à construire dans le paysage (les points et angles de vue doivent être reportés sur le plan de masse), une notice décrivant le paysage et l'insertion de la construction dans son environnement. Précisions cependant que les mairies peuvent demander ces compléments en toutes hypothèses. Une fois constitué, le dossier doit être déposé ou adressé en recommandé avec accusé de réception à la mairie du lieu des travaux.

LE COUT DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est gratuit. Toutefois la création d'une surface habitable de plus de 5m² entraîne la perception de taxes d'urbanisme dont le mode de calcul et le montant doivent être précisés sur le permis. A défaut, elles ne sont pas dues et il est possible de réclamer leur remboursement pendant 5 ans.

Délai d'obtention du permis
Dans les 15 jours suivant le dépôt de la demande, un avis de dépôt de demande de permis est affiché en mairie afin d'informer le public et un avis de réception est adressé au demandeur, notifiant la date et le numéro d'enregistrement de sa demande ainsi qu'un délai d'instruction. A défaut d'avis de réception dans le 15 jours, il convient de saisir le destinataire de la demande par lettre recommandée avec accusé de réception et adresser une copie de cette mise en demeure au préfet. Le délai maximal de l'instruction du dossier est en général de deux mois. Si aucune décision n'intervient dans le délai annoncé, ce silence équivaut à l'octroi tacite du permis de construire. Il est toutefois recommandé dans ce cas, de demander une attestation certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue.

Dans les communes disposant d'un plan d'occupation des sols approuvé, la décision est généralement prise par le maire, au nom de la commune. Dans tous les cas, la décision, prise sous forme d'arrêté, est notifiée directement par lettre recommandée avec accusé de réception. Le permis de construire a alors une durée de validité de deux ans.

Le délai de validité du permis peut être prolongé si les travaux n'ont pas débuté dans les délais prévus. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la mairie deux mois au moins avant l'expiration de son délai de validité. En cas d'accord, la validité du permis peut être prolongée d'un an à compter de la décision.

Publicité du permis de construire
Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie, destinées à faire courir le délai de recours contentieux. Le titulaire du permis de construire doit l'afficher sur le terrain dès qu'il le reçoit et pendant toute la durée des travaux. Le permis de construire est également affiché en mairie pendant deux mois et le dossier y est consultable pendant 1 an et 1 mois après l'affichage. Là, figurent le nom du demandeur, le numéro et la date d'enregistrement de la demande, l'adresse du terrain, la hauteur, la surface et la destination de la construction.

Les litiges liés au permis de construire
Le demandeur d'un permis de construire qui se voit opposer un refus peut exercer un recours auprès de l'auteur du refus ou de son supérieur hiérarchique afin de demander l'annulation de ce refus dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de la décision. Dans ce cas, une simple lettre rappelant les références du dossier suffit. Un recours contentieux peut également être exercé auprès du président du tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de refus. Signalons enfin que le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers. Ces derniers sont en droit de contester la légalité de l'octroi d'un permis de construire et peuvent exercer un recours dans un délai de deux mois suivant le dernier des deux affichages du permis en mairie et sur le terrain.

La déclaration d'ouverture du chantier
Dès que le permis de construire a été délivré, les travaux peuvent être engagés, et ce, dans un délai de deux ans à compter de la date de délivrance du permis. Dès le début des travaux, le bénéficiaire du permis doit faire une déclaration d'ouverture du chantier à la mairie de la commune où la construction est entreprise.

Bon à savoir Avant le début des travaux, un panneau d'au moins 80 cm de côté où figurent le nom du propriétaire, la date du permis, la nature des travaux entrepris doit être affiché sur le terrain Lorsque les travaux ont été interrompus pendant plus d'un an ou s'ils n'ont pas commencé plus de 2 ans après l'obtention du permis de construire, un renouvellement du permis doit être demandé. Un mois avant le commencement des travaux, une déclaration en 2 exemplaires de l'objet et de la nature des matériaux utilisés doit être envoyée à la mairie. Une déclaration d'ouverture de chantier doit être adressée à la mairie en 3 exemplaires lors de l'ouverture du chantier.

Le recours à un architecte est-il obligatoire ? Selon les articles L. 421-2 et R. 421-1-2 du code de l'urbanisme, une demande de permis de construire peut être formulée sans l'assistance d'un architecte pour les constructions de moins de 170 m². Cette règle a été explicité depuis une réponse ministérielle de 1994 et un arrêt du Conseil d'Etat de 1995 selon lesquelles, la dispense d'architecte n'est admise que si l'agrandissement n'excède pas lui-même 170 m² et si l'extension ne porte pas la superficie totale projetée au-delà de 170 m². Il en est de même en cas d'aménagements intérieurs et généralement pour tous travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

Les modifications du permis de construire
Lorsque qu'un permis de construire a été accordé, il est possible de faire une demande de permis de construire modificatif pendant la réalisation des travaux de construction. Cette demande formulée sur un document à retirer auprès de la Mairie. Mais attention. Les demandes de modifications ne peuvent porter que sur des points mineurs. Si la transformation est jugée trop importante, le dossier doit être réexaminé dans son ensemble dans le cadre d'une nouvelle procédure de demande de permis de construire.
Bon à savoir : il est très vivement déconseillé de modifier un projet de construction sans autorisation car celles-ci peuvent justifier un refus de délivrance du certificat de conformité.

La fin des travaux et le certificat de conformité
Dans les 30 jours suivant la fin de la construction, le constructeur doit déclarer l'achèvement des travaux à l'aide d'un formulaire qui lui a été adressé lors de l'ouverture de chantier. Cette information permet à l'administration, une fois vérification faite, de délivrer un certificat attestant de la conformité de la construction. Signalons que ce certificat est indispensable pour bénéficier des exonérations fiscales prévues en matière immobilière ou lorsqu'une aide de l'état a été obtenue. Lorsque le maire refuse de signer le certificat de conformité, les motifs de ce refus sont notifiés ainsi que le caractère irrégulier de la construction.

LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE
Pour faire construire une maison sur un terrain, le propriétaire doit s'adresser à un constructeur de maison individuelle. Celui-ci peut élaborer le plan de la future maison et se charger de la réalisation de tout ou partie des travaux. En tout état de cause, le projet de construction doit être conforme aux règles d'urbanisme. Le Conseil d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE), peut fournir toutes informations utiles sur ses différentes questions. Avant d'arrêter son choix sur un constructeur, il faut impérativement vérifier que ce dernier possède une garantie de livraison dont l'objet et de permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance de sa part, une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale. Pour sa part, le propriétaire doit souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE
Le contrat de construction de maison individuelle est strictement réglementé afin que l'information et la protection du client soit la plus complète possible. Doivent figurer notamment les conditions suspensives dont l'exécution est indispensable pour permettre la réalisation de la construction. Ces clauses sont relatives à la qualité de propriétaire du terrain, à l'obtention éventuelle des crédits nécessaires au financement, à l'obtention du permis de construire et à la souscription de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison.

Le contrat de construction doit prévoir le remboursement de toutes les sommes préalablement versées et la nullité du contrat lorsque ces différentes conditions ne sont pas réalisées à une date prévue contractuellement ou au plus tard à la date d'ouverture du chantier.

L'ensemble des travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison ainsi que les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics doivent être décrits dans le plan et la notice descriptive des travaux. Lorsque les travaux indispensables ne sont pas inclus dans le prix, les frais qu'ils représentent doivent être indiqués dans la notice. A compter de la signature du contrat, l'exécution du contrat peut être demandée au constructeur, au prix indiqué, dans un délai de quatre mois.

Le prix global de la construction doit naturellement être précisé. Toutefois, ce prix doit inclure les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, celui de la garantie de livraison et éventuellement celui de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain ainsi que les frais liés aux travaux indispensables à l'implantation.

La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ainsi que, le cas échéant, les conditions de la révision du prix doivent être mentionnés.

Le paiement fractionné du prix s'effectue selon l'avancement des travaux et dans les proportions suivantes. 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, 95 % à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le solde est versé à la réception.

Signalons que le constructeur bénéficiaire d'une garantie de remboursement accordé par un établissement de crédit ou une société d'assurance peut exiger des paiements prévus avant l'ouverture du chantier à hauteur de 5 % à la signature du contrat et de 10 % lors de la délivrance du permis de construire. En l'absence de garantie de remboursement, le versement d'un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction.

RENONCER AU CONTRAT
Le contrat de construction de maison individuelle signé doit être adressé par le constructeur en recommandé à la personne qui sollicite son intervention. A compter de sa réception, il est possible de renoncer à l'engagement pris, par lettre recommandée, dans un délai de 7 jours. Les sommes versées lors de la signature du contrat doivent être intégralement remboursées sans pénalité.

LA SIGNATURE DU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE
Faute de renonciation dans le délai de sept jours précité, le contrat ne peut être annulé que si l'une des conditions suspensives prévues ne se réalise pas. Le " client " a donc grand intérêt à suivre et à contrôler l'exécution des travaux. Ce faisant, et avec l'accord du propriétaire du terrain sur lequel la construction a lieu, le banquier verse les fonds à l'entrepreneur, selon les modalités prévues à chaque stades des travaux. En cours de chantier, le projet peut être modifié. Cela suppose l'accord du constructeur puis la signature d'un avenant au contrat qui fixe les conditions financières et techniques de leur réalisation. Si un retard de livraison ou l'arrêt des travaux survient, il convient de mettre le constructeur en demeure de livrer l'immeuble ou d'exécuter les travaux. L'organisme qui a donné la garantie de livraison doit être informé de ses incidents.

L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET LE PAIEMENT DU SOLDE
Une fois les travaux terminés, la réception de la maison intervient. L'assistance d'un professionnel du bâtiment capable de donner le change au constructeur est vivement recommandée. Dans ce cas, en l'absence de désordre apparent, le solde du prix doit être payé. Si des désordres apparaissent, ils doivent être soigneusement consignés dans le procès-verbal de réception et solde du prix, soit 5 % maximum du coût global de l'opération est bloqué jusqu'à la remise en ordre des désordres constatés. Si la réception à lieu sans l'assistance d'un professionnel du bâtiment, le " client " bénéficie d'un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels. Le solde du prix doit être versé à l'expiration de ce délai, sauf si un quelconque désordre apparaît dans ce délai. Dans ce cas, comme précédemment, 5 % maximum du prix seront consignés jusqu'à la réparation des désordres signalés.

Précision sur la TVA à 5,5 % et travaux
Dans une instruction récente, l'administration fiscale a précisé les modalités d'application de l'abaissement à 5,5 % du taux de TVA sur les factures émises depuis le 15 septembre 1999 pour des travaux effectués par des professionnels sur des logements d'habitation achevés depuis plus de 2 ans. Cette TVA réduite porte sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux à usage d'habitation à l'exclusion des travaux de construction ou de reconstruction.

La distinction entre travaux de rénovation et travaux de construction
L'administration fiscale précise que les opérations de rénovation d'immeubles anciens ne sont pas soumises au taux de 5,5 % lorsqu'elles s'assimilent à la production d'un immeuble neuf. Sont considérées comme telles et relèvent du taux de 19,6 %, les travaux entrepris sur des immeubles existants qui ont pour effet de créer de nouveaux locaux précédemment affectés à un autre usage, d'apporter une modification importante au gros œuvre de l'immeuble existant, d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ou d'en accroître le volume ou la surface.

Toutefois, l'application de ces critères dépend essentiellement des circonstances de fait propres à chaque opération et l'administration précise qu'il ne peut être statué qu'au vu des éléments permettant d'apprécier les caractéristiques de l'opération et notamment de la demande éventuelle de permis de construire ou de l'arrêté portant permis de construire, du permis de démolir éventuel, des plans avant et après travaux correspondant au permis de construire et le devis descriptif et chiffré des travaux ou tout autre document permettant d'établir la nature ou la consistance de l'opération.

Les travaux correspondant à la dépose et la pose de la toiture d'une maison achevée depuis plus de deux ans faisant suite à la surélévation des locaux sont soumises, comme les travaux de surélévation, supportent une TVA au taux de 19.6 % lorsque la pose d'un toit neuf est rendue nécessaire par les travaux de surélévation de l'immeuble.
Travaux de construction ou de reconstruction suite à sinistre Les travaux de construction ou de reconstruction relèvent toujours du taux normal, y compris lorsqu'ils portent sur une habitation affectée par un sinistre.
Creusement d'une cave
Le creusement d'une cave, par exemple, dans un garage existant, constitue des travaux d'agrandissement d'une dépendance. Ces travaux relèvent donc du taux normal.
Travaux de démolition
Les travaux de démolition partielle sont soumis au taux réduit si la démolition est réalisée pour les besoins de travaux d'aménagement, d'amélioration, de transformation ou d'entretien de locaux d'habitation. Tel est le cas de la démolition d'un cloisonnement ou d'un plancher préexistant. Les travaux de démolition relèvent du taux normal dans les autres cas, notamment en cas de démolition totale, que celle-ci soit pure et simple ou suivie d'une reconstruction.
Pose d'équipements dans les additions de construction
Les additions de construction sont considérées comme des constructions neuves. Ces travaux sont donc soumis au taux normal lorsqu'ils portent exclusivement sur l'addition de construction. Dans certains cas, les travaux peuvent porter également sur la partie déjà existante des locaux d'habitation.
Lorsque les travaux peuvent être distingués (par exemple, peinture des pièces comprises dans l'addition de construction et des chambres situées dans le logement existant), il est admis que le prestataire puisse ventiler sur sa facture, en fonction d'un critère d'affectation physique, les travaux relevant du taux réduit et du taux normal.
Lorsque les travaux affectent de manière non individualisable l'ensemble du logement (par exemple, installation d'un système de chauffage central, changement de canalisations parcourant un appartement, pose d'un compteur électrique), le coût des travaux doit être ventilé en fonction de la surface (ou du volume ou à défaut de tout autre élément probant) de l'addition de construction et de sa partie pré-existante. A défaut d'un critère d'affectation physique ou de ventilation, l'ensemble des travaux relève du taux normal. Il est admis que lorsque l'installation d'un équipement du type chaudière, escalier ou ascenseur nécessite la création d'une addition de construction, les travaux y afférents demeurent soumis au taux réduit dès lors que l'addition de construction n'est réalisée que pour les besoins de l'installation de cet équipement, que cette addition de construction reste marginale et qu'elle n'aboutisse pas à une augmentation de la surface habitable. Tel est le cas, par exemple, de la construction d'un local destiné à abriter une chaudière installée dans une habitation qui en était dépourvue. En revanche, la création d'une addition de construction afin d'installer une salle de bains dans un local qui en était dépourvu relève du taux normal dès lors que cette opération conduit à augmenter la surface habitable du logement.

LA TRANSFORMATION EN LOGEMENTS DE LOCAUX PRÉALABLEMENT AFFECTES A UN AUTRE USAGE
Les travaux de transformation en logements de locaux préalablement affectés à un usage autre que l'habitation sont soumis au taux réduit pour autant qu'ils ne concourent pas, par leur nature et leur ampleur, à la production d'un immeuble neuf.

Aménagement de greniers ou de combles
Les travaux d'aménagement de combles et de greniers sont, en principe, soumis au taux réduit dans la mesure où ils ont pour seul objet de permettre une meilleure utilisation de l'espace. La création d'un plancher, le renforcement ou le remplacement d'une charpente ou d'un plancher, peuvent notamment bénéficier du taux réduit. En revanche, une opération d'aménagement de combles comportant des travaux de surélévation, même partielle, de la toiture relève dans sa totalité du taux normal. Cela étant, il est admis que la création de "chiens assis" ne remette pas en cause l'application du taux réduit.

Transformation d'une grange ou d'un local professionnel en logement ou dépendance de logement
Les travaux de transformation d'un local professionnel en logement ou dépendance de logement sont soumis au taux réduit dès lors que, par leur nature et leur ampleur, ils ne concourent pas à la production d'un immeuble neuf. Ainsi, la transformation en pièce à usage d'habitation d'une ancienne grange d'une maison individuelle peut être soumise au taux réduit, étant précisé que la simple création d'ouvertures (portes et fenêtres) ne suffit pas à elle seule à caractériser une construction neuve.

En revanche, la transformation en local d'habitation d'un ancien bâtiment industriel relève généralement, sous réserve de l'examen des circonstances de fait, d'une opération concourant à la production d'un immeuble neuf, en raison de l'importance des travaux nécessaires pour rendre ces locaux habitables (démolition complète de l'intérieur, modifications généralement apportées au gros oeuvre)

Travaux portant sur les vérandas, loggias, balcons et terrasses Les travaux d'installation d'une véranda ou de fermeture d'un balcon, d'une loggia ou d'un auvent maçonné (par exemple par pose de baies vitrées) relèvent du taux normal dès lors qu'ils ont pour effet d'augmenter la surface habitable disponible. En revanche, les auvents, marquises en verre, plastique ou autres matériaux rigides exclusivement destinés à abriter les portes d'entrée des locaux d'habitation sont soumis au taux réduit lorsqu'ils sont fixés au mur.

Les autres travaux portant sur les vérandas, loggias, balcons et terrasses, qui n'aboutissent pas à une augmentation de la surface habitable disponible, peuvent bénéficier du taux réduit. Tel est le cas, par exemple, de la réfection, du revêtement ou du remplacement des fermetures existantes, quels que soient les matériaux utilisés. Remplacement d'un toit par une terrasse Les travaux de remplacement d'un toit par une terrasse relèvent du taux normal lorsque ces travaux permettent l'accessibilité à la terrasse ainsi créée et ont ainsi pour effet d'augmenter la surface de l'immeuble.

TRAVAUX A L'EXTÉRIEUR OU DANS LES ESPACES VERTS ATTENANTS AUX HABITATIONS
S'agissant des allées de jardin, le taux réduit s'applique aux travaux concernant l'allée privative qui permet de se rendre du domaine public à l'habitation, pour autant, bien entendu, que cette habitation soit achevée depuis plus de deux ans. Il est toutefois précisé que les travaux effectués sur le domaine public et tendant à l'abaissement d'une bordure de trottoir permettant d'emprunter la voie d'accès au garage d'une maison à usage d'habitation relèvent du taux réduit lorsqu'ils sont facturés au propriétaire de la maison. Les travaux afférents au tracé, au revêtement (enrobage, dallage et pavage) et à l'aménagement des voies d'accès principales à la maison d'habitation peuvent, dans ces conditions, bénéficier du taux réduit. Sont également éligibles au taux de 5,5 % : - les bordurettes utilisées pour border ces voies d'accès, l'installation de caniveaux, les travaux d'éclairage de l'allée, la construction de marches lorsque l'allée est en pente. Les travaux tendant à modifier le tracé d'une allée relèvent dans les mêmes conditions du taux réduit. En revanche, les travaux relatifs aux allées de jardin qui ont pour seul objet de relier l'habitation au jardin attenant, relèvent du taux normal quel que soit leur revêtement.

Travaux de clôture
L'édification d'un mur de clôture d'un terrain entourant une maison d'habitation et la pose d'un portail sur ce terrain peuvent bénéficier du taux réduit, même si l'acquisition de ce terrain est intervenue il y a moins de deux ans, pour autant que la maison ait elle-même été édifiée depuis plus de deux ans. Le taux réduit est applicable aux travaux de construction ou de réparation des murs de clôture du jardin d'une habitation, quel que soit le type de clôture, à l'exception des haies vives. Les travaux portant sur les murs de clôture et les portails peuvent constituer, le cas échéant, des travaux d'urgence.

Les installations exclues
Le taux normal de TVA s'applique aux abris de jardin. A fortiori, un abri de jardin construit dans un jardin familial ne peut pas bénéficier du taux réduit, dès lors qu'un tel abri ne peut pas être considéré comme une dépendance usuelle d'un logement. Est sans incidence à cet égard le fait que la construction de l'abri de jardin soit, le cas échéant, soumise aux formalités de permis de construire. En outre, les serres sont assimilables à des espaces verts. A ce titre, les travaux afférents à une serre utilisée pour l'horticulture, fut-elle d'agrément, relèvent du taux normal. En revanche, les travaux d'aménagement en salon ou en véranda d'une serre attenante à une maison d'habitation relèvent du taux réduit.

Piscines et autres installations sportives ou de détente
Les travaux d'installation et d'entretien d'une installation sportive ou de détente à l'extérieur ou à l'intérieur d'une habitation (piscine, court de tennis, aire de jeux, agrès, ...) sont exclus du taux réduit.

Éléments de décoration dans les espaces verts
Les travaux afférents aux espaces verts demeurent soumis au taux normal. Tel est le cas des éléments de décoration (treillage, pergola...) même s'ils sont maçonnés (fontaine, bassin, jardinières...) situés à l'extérieur des locaux d'habitation. Il en est de même des éléments de décoration tels que des croisillons en plastique ou en bois posés sur les murs extérieurs de logements. Le taux normal s'applique également aux travaux d'éclairage des masses végétales.

TRAVAUX SUR RÉSEAUX
La réalisation d'une installation de captage d'eau, par le creusement d'un puits, relève du taux réduit dès lors que cette installation est raccordée à un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de deux ans, qu'elle permet d'alimenter. Le taux réduit s'applique également aux travaux de raccordement du puits aux locaux d'habitation. Il est précisé que les travaux de forage de puits, sources ou autres modes de captage d'eau peuvent bénéficier du taux réduit même si l'immeuble d'habitation desservi est par ailleurs raccordé au réseau d'eau public. Il en est de même pour les travaux de maintenance. Les travaux afférents aux installations d'arrosage d'espaces verts, même intégrées, demeurent quant à eux soumis au taux normal.

Travaux de raccordement aux réseaux publics et d'assainissement non collectif
La part privative des travaux de raccordement des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d'eau, ...) facturés par les entreprises prestataires au propriétaire ou à l'occupant des locaux relève du taux réduit. S'agissant du raccordement au réseau d'eau, ces travaux peuvent par exemple consister en terrassement, déblais, réfection de la chaussée, fourniture de robinetterie, ... Le taux réduit s'applique également aux travaux de remplacement d'une pompe de cuve des eaux usées dès lors que la pompe est étroitement liée à l'opération de raccordement au réseau d'assainissement de locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

Important : afin de diminuer le coût des travaux (financement partiellement subventionné), les collectivités locales peuvent également faire réaliser ces travaux au nom des particuliers. Dans cette situation, la collectivité se borne à demander aux particuliers le remboursement des frais engagés pour la réalisation de travaux leur incombant, sous déduction de la subvention éventuellement accordée. Les travaux facturés par l'entreprise prestataire sont donc soumis au taux réduit. Ainsi, le remboursement des frais liés aux branchements à l'égout situés sous la voie publique exécutés par la commune soit d'office lors de la construction d'un nouvel égout, soit sur demande des propriétaires pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service de l'égout, bénéficie du taux réduit. En revanche, le taux normal continue de s'appliquer aux travaux immobiliers proprement dits (construction de l'égout, de stations d'épuration...) réalisés pour le compte de l'exploitant du service public d'assainissement (collectivité locale, concessionnaire). Les travaux de raccordement effectués par EDF qui portent uniquement sur le réseau public restent également soumis au taux normal. Il en est de même des frais de mise en service, tels que les frais d'ouverture ou la location de compteurs…