Depuis le 1er juin 2001, La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) votée en décembre 2000 est entrée en vigueur. Par étapes successives, les relations entre copropriétaires et syndics vont s'améliorer vers plus de transparence et d'efficacité. Explications.

Copropriétaires " indélicats ", syndics incompétents, comptes obscurs et au bout du compte, copropriétés en faillites... Il devenait urgent que le législateur se penche sur le sort des copropriétés pour remédier à ses différentes anomalies. Désormais, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) entrée en vigueur le 1er juin 2001 instaure de nouveaux mécanismes entre copropriétaires et syndics afin de faciliter, dans la transparence, le contrôle de ces derniers sur la gestion de leur immeuble. Par étapes successives jusqu'en 2004, les relations entre copropriétaires et syndics devraient sensiblement évoluer et limiter les risques de blocages financiers à l'origine des faillites des copropriétés. Les capacités de nuisances des copropriétaires mauvais payeurs et des syndics jugés incompétents devraient être sérieusement amoindries. Désormais, le rôle des copropriétaires est clairement affirmé. Les textes applicables à la gestion du syndicat des copropriétaires sont réunis dans le cadre des dispositions applicables à un " syndicat coopératif chargé de contrôler la gestion comptable ". Par ailleurs, les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 devront obligatoirement préciser les éléments et méthodes du calcul des quotes-parts de parties communes et de répartition des charges.

L'obligation d'un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires
Jusqu'à présent, une seule obligation majeure existait depuis la loi du 31 décembre 1985. Elle consistait pour le syndic professionnel chargé de la gestion de plusieurs copropriétés de tenir une comptabilité séparée pour chaque syndicat faisant apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.

Maintenant, le compte séparé devient le mode normal de gestion des fonds d'une copropriété et le non-respect de cette règle emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation. Cette obligation s'impose au syndic professionnel, sauf en cas de vote contraire de l'assemblée des copropriétaires à la majorité absolue.
LOI SRU : à compter du 1er juin 2001, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal propre à chaque copropriété au nom du syndicat s'impose à tous les nouveaux contrats de gestion conclus entre un syndic et une copropriété. Pour les mandats de gestion en cours au moment de la promulgation de la loi, la création de ce compte devra être effective au 31 décembre 2002.

LA GESTION DE LA COPROPRIETE
L'autre contrainte qui pesait sur les syndics en matière de compte de copropriété, consistait sans autre précision, depuis la loi du 31 décembre 1985, en l'obligation pour le syndic d'établir chaque année un budget prévisionnel qu'il devait soumettre à l'assemblée des copropriétaires. Ce budget prévisionnel dont la communication accompagnait obligatoirement l'ordre du jour de l'assemblée devait permettre au gestionnaire de la copropriété d'annoncer les sommes qu'il prévoyait de dépenser pour le compte des copropriétaires notamment au titre des contrats de fournitures et d'entretien ou des frais de personnel (embauche, licenciement, etc…) et d'appeler l'avance permanente de trésorerie et les diverses provisions afin de régler les dépenses.

Loi SRU : à partir du 1er janvier 2002, le vote du budget prévisionnel devient une obligation. Les copropriétaires devront obligatoirement l'adopter chaque année afin de faire face aux dépenses courantes de fonctionnement, de maintenance et d'administration des parties communes de la copropriété. Ce budget prévisionnel devra être adopté dans les six mois de la clôture des comptes précédents.

Par suite, les copropriétaires alimenteront trimestriellement ce budget par le règlement de 4 parts égales correspondant aux appels de fonds, sous réserve de modalités différentes adoptées par l'assemblée générale. Quant aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c'est à dire essentiellement les dépenses pour travaux importants dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat, ainsi que les modalités de provisions, devront faire l'objet d'un vote spécifique en assemblée générale.

Rappelons que jusqu'alors, aucune règle précise ne présidait à l'élaboration du budget prévisionnel ce qui permettait de considérer selon la jurisprudence qu'une simple référence au budget de l'année antérieure était suffisante. Par ailleurs l'instauration de ce budget prévisionnel met fin aux systèmes d'appels de charges parfois pratiqué, où le syndic pouvait réclamer la régularisation des charges payées au cours du trimestre.

Les nouvelles règles faciliteront la tâche des syndics car ceux-ci étaient souvent confrontés à la nécessité de demander des " provisions spéciales " aux copropriétaires en cours d'année afin de régler les dépenses exceptionnelles liées à l'administration de l'immeuble. Jusqu'à présent, la loi prévoyait seulement, sans autre contrainte, l'obligation pour le syndic de soumettre à l'assemblée générale la création d'un fonds de travaux afin de faire face à des travaux non encore votés, mais susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir au titre de l'entretien et ou de la conservation des parties communes ou de leurs éléments d'équipements.

FOND DE ROULEMENT ET AVANCE DE TRESORERIE
La règle précédente vient généraliser celle prévue par l'article 35 du décret de 1967, selon laquelle le syndic peut demander, au début de chaque exercice, le versement de provisions dont le montant ne peut être supérieur au quart du budget voté pour l'exercice considéré. De fait, l'autre possibilité prévue par l'article précité, d'appeler une provision égale à la moitié de ce budget lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente est mise à mal. Rappelons qu'actuellement, lorsque le règlement de copropriété prévoit le versement d'une avance de trésorerie permanente, son montant peut être fixé soit par le règlement lui-même, soit par une décision de l'assemblée générale.

Les fonds de la copropriété peuvent-ils être placés ?
Le syndic n'a pas d'obligation de placer les fonds au profit de la copropriété. Cette décision peut toutefois être prise par l'assemblée générale, qui choisit le mode de placement (livret d'épargne ou autre).

LES CHARGES DE COPROPRIETE
Ces principes généraux de fonctionnement étant rappelés, l'importance relative de la participation financière de chaque copropriétaire aux dépenses de la communauté dépend des millièmes ou tantièmes attribués à chacun des lots. C'est à ce stade que le règlement de copropriété trouve son importance. Selon la loi 10 juillet 1965, ce document détermine l'usage qui peut être fait des parties privatives et des parties communes ainsi que les règles d'administration de ces dernières. S'y trouve également la part relative de la contribution des copropriétaires au titre des charges générales et des charges spéciales, ces charges étant réparties d'après les tantièmes de copropriété.

Rappelons que les charges générales sont relatives à la conservation et l'administration des parties communes de l'immeuble. Elles permettent de déterminer pour chaque lot, la contribution aux dépenses liées notamment aux ravalements, à la réfection des toitures, au nettoyage, aux assurances, au fonctionnement des assemblées générales, à la rémunération du syndic, etc... Les charges spéciales, quant à elles, sont liées au fonctionnement des services et des équipements communs de type ascenseur, chauffage lorsqu'il est collectif,...

Toutefois, et bien que les tantièmes soient attribués à chaque lot selon sa consistance, sa superficie et son type d'utilisation (commercial ou habitation…), il n'existait aucune règles particulières.
Loi SRU : à compter du 31 décembre 2002, " tout règlement de copropriété publié devra indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ".

Désormais, le recouvrement des charges de copropriété est facilité
L'obligation de payer des charges est inévitablement attachée à la qualité de copropriétaire. Sans cette participation financière, le syndic, pièce maîtresse du fonctionnement de la copropriété, ne peut pas assurer l'administration courante, l'entretien des parties communes et des équipements collectifs ou souscrire les diverses polices d'assurances de l'immeuble. Paradoxalement, les modalités de " récupération " des frais exposer pour recouvrer les fonds étaient mal définis.

Les pouvoirs attribués au syndic au titre du décret du 17 mars 1967, lui permettaient d'engager des procédures contre les copropriétaires récalcitrants afin de recouvrer les charges de copropriété. Mais nulle part dans les textes, il n'était question des fonds avancés personnellement à cette fin par le syndic et de leur remboursement par les copropriétaires... Ce n'est que le 13 juillet 1999 que les tribunaux ont admis cette possibilité, à conditions toutefois que les comptes aient été approuvés par le syndicat des copropriétaires et que les dépenses aient été qualifiées d'" indispensables ".

Loi SRU : En cas de non-paiement des charges, le syndic peut à présent engager une procédure devant le juge des référés afin d'obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant au versement des sommes dont il est débiteur vis à vis de la copropriété. Les frais engagés à cette occasion par la copropriété pour recouvrer les sommes dues (huissier, avocats, procédures diverses…) seront uniquement imputables au copropriétaire défaillant. On notera également que la décision du tribunal est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, ce qui permet au syndicat des copropriétaires de pratiquer immédiatement une saisie si nécessaire.

L'information des copropriétaires et l'obligation d'établir le carnet d'entretien de l'immeuble
Loi SRU : A compter du 1er juin 2001, le syndic de copropriété se voit imposer l'obligation de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble et ce, afin d'améliorer l'information du futur acquéreur d'un lot de copropriété, ce carnet d'entretien tout comme le diagnostic technique étant tenu à disposition des tiers. Pour les immeubles de plus de 15 ans mis en copropriété, lors de la première vente d'un lot ou dans les trois ans de la division de l'immeuble, le notaire a l'obligation de porter le diagnostic technique à la connaissance de tout acquéreur d'un lot de copropriété. Cette disposition est d'application immédiate.

LE CONTROLE DES CHARGES DE COPROPRIETE
La loi SRU institue la mise en concurrence obligatoire des fournisseurs dès lors que les dépenses à engager pour le compte de la copropriété dépassent un seuil fixé par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette mesure qui tend à " moraliser " l'attribution des marchés d'apparente, dans son esprit, de l'activité de certains intermédiaires spécialisés dans la traque des dépenses injustifiées. Ces derniers mettent les prestataires de services en concurrence, retiennent et proposent aux copropriétaires l'offre de service la plus économique et se rémunèrent en prélevant un pourcentage sur l'économie réalisée. Sans préjuger de la décision à prendre en dernier ressort, l'intervention de ses intermédiaires permet à moindre coût, pour le syndicat des copropriétaires, de faire " contrôler " la gestion de la copropriété par une personne extérieure.

LA SITUATION COMPTABLE DES COPROPRIETAIRES VIS A VIS DU SYNDICAT
La loi du 31 décembre 1985, a institué l'obligation pour le syndic professionnel chargé de la gestion de plusieurs copropriétés de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat. Il est ainsi possible de savoir exactement où en sont les règlements de provisions et de quote-part des charges. Toutefois, aucun texte ne définissait le degré de précision auquel ces comptes sont astreints… Signalons à ce stade, qu'étonnamment, l'obligation de tenir une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat n'incombe pas au syndic non professionnel. Celui-ci est seulement tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat.

Une présentation plus claire des données comptables
Loi SRU : à dater du le 1er janvier 2004, les comptes du syndicat devront être conformes à un plan comptable spécifique. Dans toutes les copropriétés, des règles de tenue des comptes et d'information des copropriétaires à partir d'un principe d'enregistrement des opérations qui seront précisées dans un futur décret devront être appliquées afin de rendre les comptes plus transparents et plus lisibles.

L'ASSOUPLISSEMENT DES REGLES DE MAJORITE
Loi SRU : les nouvelles règles de majorité lors des votes des décisions de l'assemblée générale sont les suivantes. Le vote concernant les travaux obligatoires qui supposaient l'obtention de la majorité des voix des copropriétaires pourra désormais être décidé à la simple majorité lorsque le tiers des voix de tous les copropriétaires et non la majorité aura été obtenue lors d'un premier vote. Dans ce cas, la même assemblée pourra procéder à un second vote et adopter la décision à la majorité des personnes présentes.
Pour les travaux d'entretien qui ne requièrent qu'une majorité simple (article 24), les abstentions ne sont plus comptabilisées dans le décompte des voix.
Enfin, en cas vente des parties communes et des travaux à effectuer sur celles-ci, la règle de l'unanimité n'est plus requise. A présent, ces décisions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

FAIRE PAYER LES CHARGES
Le règlement de copropriété peut prévoir une pénalité forfaitaire en cas de retard ou de non-paiement des charges. Cette pénalité peut être alourdie par une clause d'aggravation des charges stipulant que le copropriétaire qui alourdi les charges de la copropriété doit supporter seul les frais et dépenses occasionnés pour la remise en état des parties communes. Par exemple : les frais entraînés par les dégradations causées aux parties communes lors d'un déménagement.
Quant aux frais engagés pour le recouvrement des sommes dues (lettre recommandée, frais d'huissier, honoraires d'avocat, frais de procédure, honoraire spécial du syndic...), ils ne restent plus à la charge de la copropriété. Ils sont récupérables sur le copropriétaire défaillant à l'encontre de qui il a fallu engager la procédure de recouvrement.

LE CONTROLE DU SYNDIC PAR LE CONSEIL SYNDICAL
En matière de compte de copropriété, le rôle du conseil syndical n'est pas sans importance. En effet, l'une de ses missions est d'assister et de contrôler le syndic. Rappelons que le conseil syndical est constitué de copropriétaires désignés par l'assemblée générale pour trois ans au maximum. Cet organe important de la copropriété à la pouvoir de se faire communiquer les pièces et documents relatifs à la gestion et à l'administration de la copropriété. Il donne aussi son avis sur toutes questions concernant le syndicat. L'articulation entre l'assemblée générale et le conseil syndical s'opère généralement au moyen d'une délégation d'une partie des responsabilités de l'assemblée en matière de vote des dépenses. Celle-ci détermine un seuil au-delà duquel le syndic doit obligatoirement demander l'avis du conseil syndical. Cette décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L'approbation des comptes
Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée générale au moins une fois par an (demande de quitus). Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir une périodicité plus courte… Préalablement à la réunion, les copropriétaires ainsi que le conseil syndical peuvent vérifier les justificatifs mis à leur disposition. En effet, selon le décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale des copropriétaires apprécie la réalité et la régularité des dépenses au vu de la notification qui leur est faite par le syndic des comptes des recettes et des dépenses de l'exercice, de l'état des dettes et des créances, de la situation de trésorerie ainsi que du solde du compte bancaire ou postal séparé s'il en existe un. Toutefois, aucun texte ne régit expressément l'approbation des comptes tenus par le syndic, celle-ci intervenant à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L'approbation des comptes du syndic emporte ratification de la gestion du syndic pour l'exercice écoulé. Cela signifie que sauf erreur, omission ou présentation inexacte, la gestion du syndic est entérinée. Il en résulte que toute action visant à la remettre en cause est déclarée irrecevable. Le quitus accordé par l'assemblée au syndic est donc un acte capital qui a notamment pour effet de le décharger de toute responsabilité. L'assemblée générale dispose à cet égard d'une grande liberté d'appréciation à la fois pour le donner ou le refuser, mais aussi pour l'assortir le cas échéant, de conditions ou de réserves lorsque les documents et justificatifs des dépenses ne satisfont pas entièrement les copropriétaires.

LE QUITUS
Chaque propriétaire ayant soit directement, soit par l'intermédiaire du conseil syndical la possibilité de contrôler la mission du syndic, doit informer le conseil syndical s'il estime que le syndic a mal exécuté l'une des missions précitées. Dans ce cas, le conseil syndical émet un avis et peut demander au syndic de modifier sa position. Le copropriétaire insatisfait peut aussi faire inscrire le sujet de son mécontentement à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Il peut enfin ne pas approuver les comptes et refuser le vote du quitus. En cas extrêmes, le syndic peut ne pas être renouvelé ou peut être révoqué en cours de mandat. En cas de carence du syndic et après mise en demeure d'agir restée infructueuse pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire peut décider de l'assigner en justice.
Les raisons d'engager la responsabilité du syndic sont multiples à l'égard du syndicat des copropriétaires. Chacun des agissements fautifs du gestionnaire de la copropriété, qu'ils soient volontaires ou non, étant susceptibles de causer préjudice. Toutefois, les tribunaux sont beaucoup plus indulgents lorsque le syndic est bénévole.

Lorsqu'un copropriétaire s'estime lésé par la répartition des charges de copropriété, il peut en demander la modification en justice. Toutefois, la modification du règlement de copropriété qui résulte de la prise en compte de la revendication de ce copropriétaire suppose l'accord unanime des copropriétaires, sauf dans des cas limités.
La modification de la répartition des charges par un vote
La modification de la répartition des charges ne peut être obtenue, en règle très générale, que par un vote unanime des copropriétaires. Dans de rares cas cependant, la majorité sera suffisante si modification des charges est liée à la prise en compte d'un événement antérieur (division d'un lot, changement d'usage).
La modification judiciaire de la répartition des charges
La répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété peut être demandé devant le tribunal par un copropriétaire. Ce dernier doit alors prouver que les principes de valeur relative ou d'utilité qui président à la détermination des charges ont été mal appliqués. Il s'agit d'une procédure complexe et coûteuse, qui suppose l'intervention d'experts dont les avis sont parfois divergents lorsqu'il s'agit d'évaluer les charges afférentes aux éléments d'équipements communs et aux services collectifs.
L'action en révision des charges
Une action en révision des charges doit être intentée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques ou dans les 2 ans qui suivent l'acquisition d'un lot, mais seulement pour le premier acquéreur. Pour triompher dans le cadre de cette action, il faut démontrer l'existence d'une différence de plus 25 % entre les charges effectivement payées et celles qui devraient l'être (art. 12 de la loi de 1965).
L'action en nullité de la répartition des charges
L'action en nullité contre la répartition des charges de copropriété est envisageable lorsque la répartition a été faite sans tenir compte des principes légaux. Il en est ainsi par exemple, lorsque le règlement prévoit la contribution du propriétaire d'un lot à des charges n'ayant aucune utilité pour lui. Tel est le cas par exemple de locaux situés au rez-de-chaussée pour lequel il est prévu une participation aux charges d'ascenseur. Le tribunal procède à leur nouvelle répartition des charges (art. 43 de la loi de 1965).
Toutefois, l'action en révision comme l'action en nullité n'a pas d'effet rétroactif. Elle s'applique à compter de la date du jugement ce qui interdit au copropriétaire qui a obtenu la modification de la répartition des charges de demander la répétition des sommes versées sur la base de l'ancienne répartition.

La cession d'appartement et les charges de copropriété
Face à un copropriétaire débiteur de charges de copropriétés, le syndic dispose d'un droit d'opposition sur le prix lors de la vente d'un appartement. Si la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, le prix de vente est bloqué entre les mains du notaire, jusqu'à ce que la situation soit régularisée. En effet, en cas de cession d'un appartement, la dette reste est personnelle au vendeur, qui demeure seul, tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.

Quant à l'acquéreur, il prend à sa charge les sommes devenues liquides et exigibles après la notification de la vente au syndic. Il a été jugé que constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par l'assemblée générale. Quant au financement des travaux non encore exécutés, il est vivement recommandé de se mettre d'accord avec le vendeur, dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, pour éviter toutes contestations.

Les charges liées à l'installation et à l'utilisation d'un ascenseur
Selon l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les coûts liés à l'installation et à l'entretien d'un ascenseur sont répartis selon l'utilité que chaque lot retire de l'équipement. Les modalités de répartition des charges sont définies par l'assemblée générale en tenant compte des avantages retirés par chacun des copropriétaires. Il en résulte que les habitants du rez-de-chaussée sont dispensés des charges d'ascenseur, sauf s'ils peuvent l'utiliser pour se rendre jusqu'au sous-sol de l'immeuble où se trouvent le parking ou les caves.

Quant aux copropriétaires qui habitent un étage élevé, ils peuvent raisonnablement attendre des travaux qu'ils valorisent leur lot et ce, dans une proportion variable selon l'étage et la surface des logements ou le nombre des millièmes de copropriété. En pratique, les coefficients suivants sont souvent retenus pour déterminer la contribution des copropriétaires à l'installation d'un ascenseur :
rez-de-chaussée : 0
1er étage : 1
2 eme étage: 1,5
3 eme étage : 2
4 eme étage: 2,5
5 eme étage: 3
6 eme étage: 3,5

Quant aux coûts de fonctionnement de l'ascenseur, électricité, contrat d'entretien, etc..., ceux-ci dépendent toujours de l'utilité (article 10 alinéa ler de la loi du 10 juillet 1965 ). Toutefois ici, il est tenu compte de ce que le copropriétaire qui habite le dernier étage consomme plus d'électricité que ceux qui logent aux étages inférieurs, qu'il "use" également plus l'installation mais aussi, qu'il s'économise considérablement en terme d'effort physique et de temps pour se rendre dans son appartement. Il en résulte les valeurs suivantes :
rez-de-chaussée : 0
1er étage : 1
2 eme étage: 1,10
3 eme étage : 1,21
4 eme étage: 1,32
5 eme étage: 1,47
6 eme étage: 1,67

Enfin, il est également tenu compte de la destination des lots de copropriété desservis par l'ascenseur. Les tantièmes de charges sont doublés lorsque qu'un professionnel libéral occupe les lieux. Elles sont triplées lorsqu'il s'agit de locaux à usage de bureaux.

Le délai de rétraction de 7 jours est applicable aux logements anciens
Loi SRU : depuis le 1er juin 2001, comme pour l'acquisition d'un logement neuf, un particulier, non professionnel, acquéreur d'un bien immobilier ancien à usage d'habitation bénéficie d'un délai de réflexion et peut renoncer à son achat pendant 7 jours.
En outre, en cas de transaction entre non professionnels, aucune somme d'argent ne doit être versée pendant le délai de rétractation. Cette possibilité est toutefois maintenue lorsqu'un professionnel intervient dans la transaction et en cas d'acquisition de construction neuve. S'il y a rétractation, la somme d'argent versée doit être restituée dans un délai de 21 jours. Le non-respect de cette disposition peut entraîner une amende de 200 000 F. En outre, selon l'article 1589-1 nouveau du code civil les offres d'achat accompagnées du versement d'une somme d'argent sont réputées nulles.

L'administration provisoire des copropriétés en difficulté :
Loi SRU : en cas de difficultés de fonctionnement de la copropriété, le président du tribunal de grande instance peut désigner un administrateur provisoire. Ce dernier se voit confier tous les pouvoirs du syndic et est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement de fonctionnement normal de la copropriété. Simultanément, le mandat du syndic en place cesse sans indemnité.
Par suite, l'administrateur provisoire, le procureur de la République ou un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au président du tribunal de grande instance, la modification, la prolongation ou la fin de la mission de l'administrateur provisoire.

La pose des compteurs d'eau individuels
Loi SRU : la mise en place de compteurs individuels est favorisée afin d'éviter que l'ensemble des copropriétaires ne soit privé de fourniture d'eau suite à un non-paiement de facture par le syndicat.
En pratique, dès lors que le syndicat de copropriété en fait la demande, les organismes prestataires de distribution d'eau doivent procéder à l'individualisation des contrats de fournitures d'eau, sachant toutefois que les frais de mise en conformité, d'installations et de pose des compteurs incombent aux copropriétaires.
Signalons que lorsque cette demande est le fait d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information des locataires sur les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau. Dans ce cas, les frais sont à la charge exclusive du propriétaire.

Les droits des locataires à un logement décent
La loi SRU affirme le droit à un logement décent. Cette obligation, inscrite dans l'article 1719 du Code Civil et dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, s'applique aux logements occupés par des travailleurs saisonniers ainsi qu'aux logements de fonction et aux meublés. Seules les locations saisonnières à caractère touristique ne sont pas concernées. Cela signifie concrètement qu'à tout moment, lorsque des risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé apparaissent ou que le logement n'est pas conforme à un usage d'habitation, le locataire peut exiger la mise en conformité et la réduction du loyer en s'adressant au juge si le bailleur n'exécute pas les réparations nécessaires. Les caractéristiques de décence seront fixées par décrets.

Le règlement amiable des conflits locatifs
En cas de conflit entre bailleur et locataires, la commission départementale de conciliation composée par moitié de bailleurs et de locataires, pourra être saisie. Il s'agit là d'une extension de compétence de cette commission qui jusque là, ne pouvait être saisie que pour des litiges liés à des hausses de loyers. Entrent désormais dans ses attributions les conflits liés à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ainsi qu'aux difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux et locaux. L'avis de cette commission pourra, si nécessaire, être transmise au juge par le locataire ou le bailleur.