DE LA BASTILLE AUX BORDS DE MARNE : LES ATOUTS DE L'EST PARISIEN

  Résidentiel et branché, animé et verdoyant, l'Est de la capitale a tout pour séduire. Les parisiens l'ont bien compris et se ruent désormais sur le moindre programme. A prospecter de suite pour profiter d'une offre significative et de prix encore raisonnables.

  Longtemps déshéritée et jugée trop industrieuse, toute la région Est de Paris est en train de prendre une belle revanche par rapport à l'Ouest, fief traditionnel des bureaux, des sièges sociaux et des habitations bourgeoises. La vapeur risque de se renverser au profit de l'Est qui a plusieurs cordes à son arc: un maillage de transports des plus performants(RER, Eole, métro, autouroute), des espaces verts(bois de Vincennes, bords de Marne), des pôles culturels (Opéra Bastille,viaduc des arts entre Bastille et Daumesnil où exposent les nouveaux créateurs, Bercy), des logements lumineux et spacieux et des prix encore attractifs. Un cumul de points positifs qui attirent à la fois les parisiens branchés soucieux d'avoir galeries d'art, restaurants et bars à la mode au pied de chez eux et des familles qui recherchent, en bord de Marne, un cadre de vie fleurant bon la province. Certes, il aura fallu près de 15 ans pour que l'Est s'impose face à l'Ouest. Un pari qui valait le coup d'être tenté et qui, aujourd'hui, mérite un coup de chapeau. Et ce n'est qu'un début! Les promoteurs, ont eux-aussi, joué le jeu. Depuis longtemps, ils sillonnent quartiers et villes en construisant logements et bureaux. Ils ont désormais gagné: les programmes se commercialisent à vive allure et les sièges sociaux et autres antennes de grandes sociétés s'implantent à l'Est. Au niveau du logement, ayant fait des réserves foncières dans les années difficiles, ils en récoltent actuellement les fruits: des terrains acquis en période de crise ont été achetés à prix raisonnables, ce qui permet de sortir, en ce moment, des prix attractifs à la vente. A vous de choisir l'arrondissement ou la commune qui vous agrée, mais faites vite car les bonnes opportunités ne durent qu'un temps.

  XI et XIIè: LE PARIS AUTHENTIQUE

   Les amoureux de Paris ne tarissent pas d'éloges pour ces deux arrondissements qui, malgré de solides transformations, gardent encore l'âme de la capitale: ateliers d'artisans, lofts réaménagés, grands boulevards aux immeubles hausmanniens cossus(Richard Lenoir, Ledru Rollin, Voltaire,Diderot...)Et trois superbes places, la Bastille, La République et Nation .Mais aussi de petites rues où , jusqu'au milieu des années 1 900, les parisiens venaient danser comme la rue de Lappe, chiner dans les boutiques du Faubourg Saint-Antoine...En vingt ans, il est vrai, le paysage a bien changé: l'inauguration de l'Opéra Bastille en 1989 a entrainé la transformation de tous ses abords immédiats avec la destruction de l'ancienne gare de la Bastille et l'aménagement du bassin de l'Arsenal. Et, aux ébénistes, doreurs, bronziers et autres spécialistes du meuble du Faubourg Saint-Antoine, sont venus s'ajouter galeries d'Art, librairies, restaurants et bars à la mode. Et à la place des bals de la rue de Lappe s'installent des bars à tapas. Toutefois, ces deux arrondissements ont sû garder leur identité: ceux qui les habitaient ne les ont d'ailleurs pas déserté et cherchent, au cours de leur déménagement à rester dans le périmètre; ceux qui n'y logeaient pas se sentent attirer par ces secteurs vivants, animés et symbolisant le vrai Paris.

   Entre 1985 et 1990, de nombreux programmes neufs ont vu le jour dans ces deux arrondissements. Tous les promoteurs étaient au rendez-vous pour enchérir sur une ancienne imprimerie, une fabrique artisanale désaffectée...La crise et le manque de foncier disponible ont, dans les années 1 995-1998, ralenti considérablement la construction. Actuellement, ces deux secteurs, notamment le XIIè, renouent en douceur avec la promotion.

   Dans le XIème, le plus productif en neuf, une dizaine de programmes , parsemés à travers tout l'arrondissement et dans les nombreuses impasses qui ajoutent à son charme, font le bonheur des adeptes du neuf, dans une gamme de prix qui évolue entre 21 000 et 26 000 francs le m2. Pour décrocher un appartement dans la fourchette basse,(21 000- 22 000F), il faut se diriger du coté du Nord-Est et Est de l'arrondissement, aux abords des métros Oberkampf, Saint-Ambroise, Parmentier, le Père Lachaise. Parmi les résidences actuelles, citons, rue de la Folie Régnault(AFIP), une opération originale avec des anciens bureaux transformés en habitation, du studio au 5 pièces duplex pour un prix moyen de 21 000F le m2. Mais aussi passage Beslay(LW Pierre), un petit immeuble sur cour intérieure où les appartements démarrent à 21 500F le m2.

   Dans une gamme de prix comprise entre 22 000 et 23 500 francs le m2, mentionnons deux programmes rue de l'asile Popincourt, "La Cour Popincourt" et la "Villa Breguet". Au fur et à mesure que l'on descend vers la place de la Nation (coté XIè) ou que l'on se rapproche du XIIè, les prix augmentent: au niveau du métro Charonne, rue Gobert, Meunier commercialise la "villa Candide" où les 2 pièces démarrent à 1 316 000F, les 3 pièces à 1 670 000F et quelques 4 pièces à partir de 2 250 000F. Prix hors parking qui est à vendre 130 000F. Dans ce même secteur et dans les mêmes valeurs, Kaufman & Broad lance "le Clos Faidherbe", impasse Franchemont. Dans le Sud de l'arrondissement, en bas du boulevard Voltaire et en direction de la Nation, les nouveaux programmes oscillent entre 23 000 et 26 000 francs le m2 comme le "boulevard Voltaire"(Sepimo/Netter Résidence et Patrimoine) ou rue du Faubourg Saint-Antoine(265-267), une résidence ouverte sur cour pavée d'un coté et jardin de l'autre et vendue par Parnasse. Enfin, hors acquisition pour habiter et donc plus spécialement pour investir pour une clientèle étudiante ou d'hommes d'affaires en quête d'un pied à terre, citons "Résidence République"(Réside Etudes) où studios et deux pièces meublés et équipés se vendent à partir de 389 000F.

   Dans le XIIè, après les bouleversements opérés dans le secteur des entrepôts de Bercy, la promotion a du mal à refaire surface, le foncier ayant été passablement mis au crible dans les années 1985-1990. Seulement six programmes sont en cours de commercialisation dans une fourchette de prix qui varie entre 22 000 et 26 000 francs le m2. A noter, par exemple, près de la mairie"les Terrasses de Daumesnil"(Capri résidences) et à proximité "Résidence Picpus"(Tibère Investissement). Proche du métro Michel Bizot, à quelques pas de la porte Dorée et de Vincennes, citons , rue de Toul, une opération Kaufman & Broad et rue Bizot, une petite résidence(Philia) de 9 appartements seulement mais consacrée à des surfaces généreuses, entre 95 et 120 m2.

  AU COIN DU BOIS: UN TRIANGE D'OR ET DE VERDURE

  Vincennes, Saint-Mandé et Charenton bénéficient de la présence du très sélect bois de Vincennes, second poumon vert de la capitale. Un "plus" qui a tendance à faire grimper les prix, surtout en bordure du bois mai qui assure une très bonne qualité de vie. Le patrimoine immobilier y est assez homogène, alliant "petites folies" des années 1920, hôtels particuliers, immeubles hausmanniens et programmes neufs. Ces derniers sont distribués avec parcimonie au gré d'une opportunité de terrains, les zones d'aménagements concertées se faisant de plus en plus rares, faute de foncier.

   Vincennes est une toute petite commune (moins de 200 hectares) où le tissu urbain est très dense et caractérisé par un habitat de très grande qualité. L'étroitesse de la commune favorise son côté village, mais rend délicate les grosses opérations immobilières.Résultat: les programmes sont de petites tailles mais de très grand standing, conformément à l'image de marque de la ville. Et les prix oscillent entre 19 000 et 25 000F le m2. Tout dépend de l'emplacement et du niveau des prestations.Les prix les plus élevés se situent à proximité de l'Hotel de ville et du château ainsi que du métro et du RER A. Citons "le Vivaldi" et le "Puccini"(Provini), "le Clos Gabriel"(Bouygues Immobilier). En direction de Fontenay-sous-Bois, rue Félix Faure, "Le Trianon de Vincennes" et "le Pavillon Le Nôtre"(First Promotion) moins bien désservis par les transports mais à moins de 400 mètres du bois. Et, avenue Paul Deroulède, "Le Monteverdi"(Provini) donnant sur un jardin paysager. Saint-Mandé, aussi cotée que Vincennes, n'offre que peu de possibilités de construction. Deux programmes seulement, signés Eiffage Immobilier, sont en cours de commercialisation à des prix oscillant entre 24 000 et 27 000F pour de très belles prestations. Charenton reste plus productive de logements et affiche de bonnes opportunités pour se loger ou pour investir. Dans les années 1985-1990, l'entrée de la ville a fait peu neuve avec la quartier Valmy-Liberté. Des centaines de logements se sont vendus accompagnés d'équipements publics. Aujourd'hui, non loin de là, la Zac Pasteur prend le relais, dans des proportions toutefois plus réduites.Parmi les programmes en cours vendus entre 19 000 et 21 000 francs le m2, citons "le Kennedy"(Seeri), la "résidence Windsor"(Windsor), Le "Palladio"(Provini), "le parc de l'Archevêché"(Frank Arthur et Eiffage), "Le Clos de Valmy" (Kaufman & Broad). En plein centre de la ville, à quelques pas du métro Charenton-Ecoles, quelques opérations se vendent dans le même ordre de prix comme la "résidence Louis Pasteur"(Seeri) ou le "Canova" ou le "Verdi"(Provini).

  LES BORDS DE MARNE: LES CHARMES DE LA PROVINCE TOUT PRES DE PARIS

  Une rivière qui coule paisiblement dans la ville, un tissu urbain aéré, un centre-ville non loin des habitations, un coin de verdure près d'un immeuble, une ville où l'on prend le temps de vivre, de discuter avec ses voisins et ses commerçants de proximité...un coté bien sympathique qui rappelle pour les nostalgiques de la province un parfum de ville moyenne où le calme règne et où tout se trouve à proximité. Et petite cerise sur le gâteau, la proximité s'appelle Paris où manisfestations culturelles, sportives et bien évidemment zone d'emplois constituent un "plus" par rapport à une ville d'à peine 25 000 habitants en province. Les bords de Marne ne sont actuellement plus ceux des années 1930-1960. Les communes se sont transformées avec leurs lots bienvenus d'équipements urbains puisque l'on ne vient plus ici seulement pour se distraire ou s'encannailler dans les guinguettes, mais pour trouver une qualité de vie: transports, écoles, collèges et lycées, centres de sport, piscine parfois dans les eaux de la Marne, activités ludiques sont au rendez-vous. Les berges de la Marne ont aussi été réaménagées permettant promenades pédestres, virées en roller ou en trotinnettes mais aussi plongeons dans la Marne, canotage...Une région de l'Ile de France qui a décidemment bien des charmes et où l'on peut trouver à se loger à des prix encore corrects.

   Nogent-sur-Marne. Près de 28 000 habitants, un port qui abrite une petite flotille de bateaux de plaisance et de bateaux à moteur, des maisons dans le style Art Nouveau, mais aussi des résidences neuves à dénicher entre 18 000 et 21 000 francs le m2. Des prix qui font rêver ceux qui restent dans Paris. En centre ville, bd de Strasbourg, rue Charles de Gaulle, rue Thiers ou rue des Héros Nogentais, plusieurs opérations méritent le détour: la "résidence des Archers" ou "Port Nogent"(Bouygues Immobilier), "Villa Thiers"(Seeri), "Domaine le Grand Parc"(Coprim résidences), "Les Jardins de Chanzy"(Groupe Habitat BG). A vint minutes du quartier d'affaires de Paris(gare Saint-lazare) grâce à Eole, Nogent peut intérésser les acquéreurs comme les investisseurs. Joinville-le-Pont fait aussi partie de ces communes que l'on rêve d'habiter dès que les beaux jours pointent..La célèbre chanson donne envie d'aller virevolter dans les guinguettes ou de faire une course d'aviron ou de kayak. Inutile en revanche d'espérer visiter les studios de cinéma dans lesquels ont été tournés de nombreux films. Ils ont fait l'objet, voici une dizaine d'années, d'une zac d'aménagement sur laquelle ont été construits des immeubles neufs!

   Acutellement et faute de foncier, les opérations de promotion se font rares dans cette villeoù les prix sont pourtant très attractifs, entre 16 000 et 17 000 francs le m2 comme "l'Embarcadère"(Bouygues Immobilier)tout près de la Marne et "les Canotiers"(Meunier), dans le centre de la ville, avenue Galliéni.
   Chennevières jouit d'une moindre aura que les deux précédentes villes. Et pourtant, ses atouts sont nombreux: desserte RER(station La Varenne-Chennevières), bords de Marne tout aussi séduisants et prix encore plus abordables, entre 14 000 et 15 000 francs le mètre carré. Seul handicap: une construction limitée à deux programmes: la "résidence du Coteau"(Bouygues Immobilier) et les "Terrasses de Chennevières"(Paris Pierre), deux programmes confidentiels dans lesquels il ne reste que quelques appartements de disponibles. A saisir de suite pour profiter d'un cadre agréable et de prix défiants toute concurrence.

Laure Granger

  OU INVESTIR ?

  Tout dépend de votre objectif. Si vous voulez fortement défiscaliser en utilisant l'amortissement Besson, compte tenu des plafonds de loyers à observer, certains programmes des XI et XIIè et des communes très cotées( Vincennes, Saint-Mandé, Saint-Maur) sont à prohiber. Si vous voulez ne pas utiliser ce dispositif et louer librement, vous pouvez investir partout. Avec une nuance toutefois: si vous achetez à prix élevés, même si les loyers ont tendance à se raffermir, vous n'obtiendrez qu'un rendement moyen. En effet, les locations ne peuvent quand même pas atteindre des sommets vertigineux, faute de quoi vous risquez de ne pas trouver de locataires ou de vous exposez à des impayés de loyers. Pour investir, nous vous conseillons donc de miser sur des communes de bonne notoriété, bien desservies par les transports et bénénficiant de prix encore raisonnables comme Charenton, Nogent, Joinville...

   Dans tous les cas, l'investissement doit obeir aux mêmes règles que l'acquisition pour habiter: l'emplacement, l'environnement et la qualité de la réalisation sont les maîtres-mots d'un bon placement. N'hésitez pas à vous rendre sur les lieux du programme, même si vous achetez sur plan, renseignez-vous sur les projets environnants, sondez la demande locative pour investir dans un deux ou trois-pièces. Et surtout posez-vous la question "est-ce que j'aimerais habiter là ? Car vos futurs locataires vont inévitablement se la poser et peut-être, vous aussi un jour, voudrez-vous reprendre cet appartement pour vous ou pour vos enfants.