La vocation européenne de l'Alsace, sa richesse et son dynamisme influencent son marché immobilier: construction et transactions vont bon train. Les prix aussi.
Au palmarès des régions de France les plus actives, l'Alsace figure en très bonne posture.. Selon l'agence pour le développement de l'Alsace(ADA), la région bénéficie d'un puissant tissu économique alimenté par la présence d'une dizaine de grands groupes mondiaux cobabitant avec un nombre important de PME en constante évolution. Le siège du Parlement Européen et de diverses institutions internationales à Strasbourg renforcent encore sa notoriété et son poids, tirant la région sous les feux des projecteurs.
Les deux départements, Haut-Rhin et Bas-Rhin, jouissent de ce prestige et de cette richesse économique. L'immobilier s'en trouve dopé. Strasbourg caraccole comme seconde ville de France pour le prix de ses logements; statut européen et pénurie foncière obligent ; Colmar raffermit ses valeurs, surtout dans l'ancien. Seule Mulhouse échappe à un dérapage des prix de vente, mais offre une bonne tenue des loyers, ce qui la rend très attractive pour l'investisseur

STRASBOURG: UNE VILLE CHIC ET CHERE
Capitale européenne symbolisée par le Parlement, seconde place bancaire française après Paris, métropole régionale ancrée dans une région réputée pour son niveau de vie élevé tout se conjugue pour que le marché immobilier soit tiré vers le haut . Si l'on y ajoute une pénurie foncière propre aux grandes villes et des entreprises de bâtiment travaillant à prix fort ayant le choix entre plusieurs opérations, rien d'étonnant à ce que cette ville soit la plus chère de France après Paris. Intramuros, le neuf comme l'ancien de facture exceptionnelle peut atteindre les 18 000 F/m2 Les biens courants se négocient entre 12 000 et 15 000F/m2, pour descendre autour de 10 000F/m2 dans une gamme très moyenne. En périphérie, les prix évoluent en fonction de la notoriété de la commune, de son environnement verdoyant, de sa desserte.
C'est dans ces communes bien cotées ou en devenir que l'investisseur peut miser sur un rendement de 6,5%. En centre-ville, faute de disponibilités foncières, le neuf est contraint à se développer en petits lots, mais à grand prix.:près du Parlement, dans le très chic quartier de l'Orangerie, les appartements dépassent les 16 000F /m2 ; à la Roberstau, "le Neuilly strasbourgeois", de petites constructions insérées dans des carrés de verdure, se vendent autour de 14 000F/m2. Seule possibilité d'extension à moyen terme, la place de l'Etoile, vers Kehl. Mais tous les promoteurs, nationaux ou locaux, comme George V, Promogim, Kaufman & Broad...veulent leur part de gâteau et les surenchères foncières battent le plein.
Dans l'ancien, les prix peuvent varier du simple au double. Dans le secteur de l'Orangerie, des quais ou dans le quartier allemand(avenues des Vosges, Contades ou Forêt Noire), les prix peuvent facilement atteindre 15 000F/m2, voire 18 000F pour un bien d'exception. Récemment, sur les bords de l'Ill, un duplex s'est vendu 5MF. Pour trouver moins cher,entre 11 000 et 13 000F /m2, il faut se diriger vers la Robertsau ou des quartiers décotés car trop bruyants comme la "Petite France" ou la "Krutenau". En bas de l'échelle des prix, le secteur de la gare, autour de 10 000F/m2.
Un secteur à appréhender dans une optique d'investissement avec intérêt: l'installation de l'ENA, l'ouverture du musée d'Art Moderne et l'arrivée du TGV en 2 004 favorisent son attractivité et sa rénovation. En périphérie.Le sud est le grand gagnant, notamment la commune d'Illkirch, desservie par le tramway où le neuf se commercialise entre 12 000 et 13 000F et l'ancien entre 8 000 et 9 000F/m2. En descendant encore, sur Oswaldt, les prix chutent en-deçà de 10 000F/m2 dans les toutes nouvelles opérations. Un ordre de prix qui se retrouve dans les communes périphériques de l'ouest de Strasbourg, Cronenbourg, Oberhausbergen, Eckbolsheim, Wolfisheim...L'ancien y est encore plus abordable, entre 6 000 et 7 000F /m2. Pour trouver de l'individuel neuf, il faut remonter jusqu'à Haguenau, environ à 30 kilomètres de Strasbourg où des maisons en village de 130 m2 se vendent entre 1,4 et 1,5MF.

MULHOUSE:L'ALSACE A PETITS PRIX
Moins séduisante que Strasbourg ou Colmar sur un plan urbanistique et architectural, et victime de la crise de l'industrie textile, Mulhouse a retourné ces deux handicaps pour en faire des atouts: les friches industrielles situées dans la ville sont utilisées pour la construction de logements et d'équipements , les prix des logements ne flambent pas. Et le marché locatif s'y porte très bien alimenté par les étudiants et le personnel de l'usine Peugeot. Et l'investissement peut facilement rapporter 8,5%.-9%.
Les programmes se concentrent pour le moment autour du Nouveau Bassin(ORA, Espace MS)dans une fourchette de prix oscillant entre 10 000 et 12 000F/m2. Le bel ancien , avec parquet et cheminée, se négocie entre 8 000 et 9 000F dans des secteurs bien délimités: sur le coteau du Reeberg et autour du parc Salvator(avenues Salengro, Salvator, Stanlingrad, Sainte-Geneviève). Plus éloigné du centre, mais résidentiel, Dornach évolue entre 7 500 et 8 000F/m2. Sur le reste de la ville, les valeurs tournent autour de 5 000-7 000F/m2. La vieille ville, réhabilité et les rues piétonnes dont la côte était tombée aux environs de 4 000F/m2, reprennent de la valeur et se vendent autour de 6 000F: un 3 pièces de 76 m2 vient de se vendre à 520 000F place des Maréchaux.
En revanche, la Tour de l'Europe, grevée de charges, reste en dessous des 5 000F/m2. En périphérie. La banlieue attenante affiche des valeurs identiques à celles des quartiers cotées de la ville. Ainsi la commune de Riedisheim, calme et verdoyante, voit ses prix égaler ceux du Reeberg ou les dépasser pour une des très rares maisons.A Brunstatt et Sausheim, les maisons de 120m2 avec jardin se décrochent entre 950 000 et 1,2MF.

COLMAR: UNE VILLE DE CONNAISSEURS
Entre Strasbourg l'Européenne et Mulhouse l'industrielle, Colmar a trouvé ses marques et a décidé de rester dans son cocon privilégié. La municipalité entretient superbement la ville Ce qui ne l'empêche pas d'autoriser des constructions neuves: en 2 000, il a été délivré près de 30% de plus de permis de construire que l'année précédente. Mais toute construction , opérée par des promoteurs locaux ,(Alsace Promotion, Immobilière Bartholdi)obeit à un cahier des charges bien précis pour préserver l'harmonie de la ville. La spécificité du marché colmarien tient aussi au comportement de ses habitants:ceux-ci ont tendance à s'incruster dans leur logement. L'offre se fait rare pour les grands logements et les maisons. Et les nouveaux arrivants doivent payer le prix fort.
D'autant que les prix se situent déjà à un niveau élevé: rien à moins de 6 000F/m2 dans l'ancien et des valeurs qui peuvent atteindre allègrement les 10 000F dans les belles artères. Pour investir, mieux vaut se diriger vers les petites surfaces qui font encore défaut et peuvent rapporter un peu plus de 6%. Les colmariens n'ont pas fait d'effort pour trouver des noms de quartiers. Il y a grosso modo le quartier Sud(cour d'appel, préfecture, gare) et le quartier Est dit aussi Maraicher. Seul le quartier de la Krutenau, surnommé aussi la petite Venise avec ses ponts enjambant la Lauch, est facilement repérable. Peu de constructions dans ces quartiers résidentiels, hormis quelques petites unités vendues entre 9 000 et 13 000F/m2.
Dans l'ancien, le coeur de ville, bruyant et touristique, est déserté par les habitants au profit des autres quartiers: au sud, les avenues Poincaré et Clémenceau ou de la Marne, les rues Messimy ou Bartholdi où les prix s'échelonnent entre 8 000 et 10 000F/m2; à l'est, où les prix se situent entre 8 000 et 9 000F. Sur le reste de la ville(Saint-Joseph, Sainte-Marie, Mittelhart), les valeurs chutent entre 6 000 et 7 000F/m2. En périphérie, le neuf y fait cruellement défaut en habitat individuel et les prix des lotissements ou des rares maisons en village peuvent atteindre ceux des communes proches de Strasbourg. Dans l'ancien, le marché est tout aussi sclérosé. Dans les superbes villages comme Turckheim ou Eguisheim jouxtant Colmar, les rares transactions se font à prix d'or: entre 10 000 et 12 000F le m2.

Laure Granger

L'ALSACE EN CHIFFRES
*1.714.000 habitants , soit 3% de la population métropolitaine répartie sur deux départements Bas-Rhin et Haut-Rhin et couvrant 8 300km2(1,5% du territoire).

*population âgée de moins de 25 ans: 35%; de plus de 60 ans17,6% *750 000 actifs; 68 000 étudiants

*principales agglomérations: Strasbourg(389 000 habitants), Mulhouse(223 900 habitants), Colmar(84 000 habitants).

*revenu par habitant: 130 896F *taux de chômage:7% (11,7% en taux moyen métropole)

*603 000 logements recensés dont 602 000 en résidences principales