En application de l'article 9 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, un propriétaire ne peut pas s'opposer à l'exécution, dans son logement, des travaux votés en assemblée générale qui lui ont été légalement notifiés. Toutefois, en cas de préjudice même temporaire lié par exemple à la diminution de la valeur du lot ou à un grave trouble de jouissance du fait de l'exécution des travaux, le ou les victimes ont droit à une indemnité selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965. Il suffit que l'atteinte aux conditions de jouissance du lot soit suffisamment caractérisée pour que le juge condamne le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité prévue à l'article 9, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que les travaux seraient indispensables et imposés par la force majeure.

Il est interdit de s'approprier une partie commune pour en faire un usage personnel sous peine d'être condamné à restituer cet espace à la copropriété. Ainsi, par exemple, le propriétaire de deux appartements contigus n'a pas le droit d'utiliser un couloir relevant des parties communes pour les relier ou encore d'utiliser une cour commune pour y garer un véhicule si cela n'est pas prévu par le règlement de copropriété.

CE QUI N'EST PAS PERMIS EN MATIERE DE VOISINAGE

D'une façon générale, tout comportement considéré comme constituant une gêne grave et anormale par la jurisprudence peut être sanctionné. Pour ouvrir droit à réparation, le comportement du voisin doit remplir les conditions d'anormalité et de gravité, que l'auteur du trouble ait ou non commis une faute. A cela s'ajoute, dans les domaines des activités agricoles, industrielles, artisanales et commerciales la condition de non préexistence du trouble avant l'occupation du bien. Dans de telles circonstances, la victime ne pourrait obtenir réparation qu'à condition que l'activité du voisin soit illégale ou si le trouble s'aggrave significativement.

L'appréciation du trouble

Les juges évaluent les troubles de voisinage, in concreto, c'est à dire au cas par cas. Il est tenu compte de la localisation, de l'heure, de la répétition éventuelle, de la durée et de la nature du trouble, tout comportement ou fait excessif pouvant être qualifié d'anormal. Il en est ainsi par exemple des mauvaises odeurs (industrielles et de celles des élevages à la campagne), des fumées ou même de la perturbation des émissions de télévision ou de radiodiffusion qui proviendrait d'une nouvelle construction. Dans ce dernier cas, l'auteur du trouble peut être condamné, à ses frais, à faire les aménagements nécessaires au rétablissement d'une réception satisfaisante des émissions de télévision ou de radio. Dans le même ordre d'idée, la privation de vue ou d'ensoleillement peut aussi donner lieu à réparation. Toutefois, tous les troubles de voisinages, fussent-ils importants, ne donnent pas lieu à réparation. Dans certains cas, des voisins peuvent être conduits, en toute légalité, à supporter une situation " anormale ". Ces sujétions relèvent alors des servitudes .

Une servitude : qu'est-ce que c'est ?

Selon l'article 637 du code civil, une servitude est une contrainte qui limite les conditions d'utilisation d'un bien immobilier. La propriété bénéficiaire de la servitude est appelée " fonds dominant " et la propriété sur laquelle pèse cette charge est dite " fonds servant ". La servitude a un caractère perpétuel et ne disparaît pas en cas de changement de propriétaire. Il est possible, mais pas obligatoire, que les titres de propriété définissent plus ou moins précisément les conditions d'exercice de cette servitude. A titre d'exemple, en matière de droit de passage, les actes de propriété peuvent prévoir une participation du voisin aux frais d'entretien ainsi que les heures auxquelles cette servitude peut s'exercer. Cela dit, la servitude entraîne surtout une obligation qui est celle de ne pas en gêner l'exercice, sous peine, pour l'auteur de cette gène de s'exposer à une condamnation judiciaire et au risque de devoir verser des dommages et intérêts à sa victime.

La mitoyenneté des murs

La mitoyenneté des murs est une circonstance qui oblige les voisins à devoir s'entendre. Un mur mitoyen appartient en effet aux deux voisins et ceux-ci doivent en partager les frais d'entretien et de réparation. D'autres contraintes comme l'impossibilité de percer des ouvertures dans ce mur, sans l'accord de l'autre propriétaire s'imposent également dans ce cas. Lorsque l'un des deux voisins ne veut pas ou n'a pas les moyens de participer aux frais qui lui incombent, il peut renoncer à ses droits sur le mur. Un acte notarié publié aux hypothèques doit être établi pour officialiser cette renonciation à la mitoyenneté. Signalons cependant que si l'un des deux propriétaires a appuyé un bâtiment contre le mur il ne peut pas renoncer à la mitoyenneté.

L'empiètement des branches des arbres sur le terrain voisin.

En matière de végétaux (au sens large) poussant sur les propriétés, la loi impose des obligations. Ainsi, elle oblige tout propriétaire à couper les branches de ses arbres qui avancent sur le terrain voisin. En revanche, le propriétaire voisin, victime de cet envahissement n'a pas le droit de les couper lui-même. Il en va toutefois différemment en ce qui concerne les racines de ses mêmes arbres.Les plantations et le respect des distances par rapport à la limite séparative 

Pour limiter les désagréments ci-dessus évoqués, les arbres, arbustes et arbrisseaux doivent être plantés à des distances définies par rapport à la limite séparatives des terrains. Toutefois, ses distances varient selon les régions en fonction des usages et des règles locales. En région parisienne, aucune distance minimale ne doit être respectée. Un arbre peut être planté le long de la limite séparative de deux propriétés à condition toutefois de ne pas causer aucun dommage. Dans les autres régions, les arbres ne peuvent être plantés à moins de 50 centimètres pour les plantations de moins de 2 mètres de haut et à moins de 2 mètres pour des plantations supérieures à 2 mètres de haut. Ajoutons que lorsqu'il existe un mur mitoyen, des plantations en espalier peuvent y être adossées sans avoir à respecter lesdites distances sous réserves toutefois qu'elles n'abîment pas le mur ni ne dépassent sa hauteur.

La lutte contre le bruit

Les bruits, d'où qu'ils proviennent, télévision, instruments de musique, conversations bruyantes, appareils ménagers, cris des animaux etc. peuvent être sanctionnés et ce, à divers titres. Ainsi, le code civil définit les règles de responsabilité du fait des dommages causés de son propre fait, du fait des animaux (aboiements) et des choses que l'on a sous sa garde. Ensuite, un certain nombre de textes spéciaux renforcent la protection des victimes du bruit et leur permettre de lutter contre ce fléau. Le code de la route réglemente l'usage des avertisseurs sonores ainsi que le bruit des véhicules. En l'absence de plan d'occupation des sols, le code de l'urbanisme réglemente l'implantation des logements aux abords des voies de circulation et des lieux bruyants. Le code de la santé publique pour sa part, fixe des mesures destinées à préserver la santé de l'homme contre les bruits de voisinage. Le code de la construction et de l'habitation fixe des normes d'isolement acoustique minimales que la construction des logements d'habitation doivent respecter.

Ainsi, le locataire d'un logement mal isolé peut exiger de son propriétaire qu'il accomplisse des travaux d'insonorisation et réciproquement, ce dernier peut refuser le renouvellement du bail d'un locataire trop bruyant. Pour les logements neufs présentant des défauts d'isolation sonores, le propriétaire peut mettre le promoteur vendeur en demeure d'effectuer les travaux nécessaires dans un délai d'un an après la prise de possession et faire constater une infraction aux règles de construction dans un délai de deux ans après l'achèvement des travaux.

Interlocuteur privilégié en cas de trouble, le maire a le pouvoir (et le devoir) de réprimer les atteintes à la tranquillité publique provoquées par les bruits provenant d'activités économiques, artisanales, agricoles, d'activités liées aux loisirs et aux sports. En cas de gène, ce dernier dispose en effet de moyens d'intervention consistant soit dans le pouvoir de refuser l'installation des activités bruyantes, soit dans l'utilisation des moyens réglementaires de prévention et de contrôle destinés à faire cesser ou à réduire le bruit. Il peut ainsi interdire aux poids lourds la traversée de nuit de sa ville, réglementer les horaires des chantiers et réglementer les horaires d'ouverture des établissements bruyants.

COMMENT FAIRE RESPECTER SES DROITS

En matière de voisinage, mieux vaut s'efforcer dans un premier temps de trouver un arrangement avec le voisin indélicat que d'engager immédiatement les hostilités. La première démarche peut (doit) être orale dans la mesure du possible et doit consister à l'informer des troubles qu'il provoque. Outre le fait que cette démarche permet de s'expliquer, elle permet assez souvent de savoir à quoi s'en tenir et de mesurer assez rapidement le degré de bonne foi de celui-ci. D'ailleurs, si les mêmes troubles se renouvellent, il sera temps d'envisager une riposte graduée. Une simple lettre rappelant la réglementation applicable en la matière (Art. R 48-1 à 5 du code de la santé publique et art. R 623-2 du code pénal) suivie d'une lettre recommandée si rien ne change devraient permettre de calmer les esprits. Mais si rien n'y fait, il faudra envisager des mesures plus contraignantes.

FAIRE PRESSION SUR LE BAILLEUR ET LE SYNDIC

Si la victime de bruit est locataire, elle doit songer à alerter le propriétaire et le syndic. Le syndic, en ce qu'il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété (voir plus haut) et le bailleur, du fait qu'il choisit ses locataires. A ce titre, il doit assumer les conséquences de son choix et pourrait, le cas échéant, être tenu pour responsable des troubles causés par les colocataires dont les agissements excèdent les inconvénients de voisinage. Rappelons en effet que le bailleur dispose d'un moyen de pression efficace sur un locataire peu soigneux en ce qu'il peut légitimement brandir la menace de la résiliation du bail pour faute, ce qui n'est pas exclusif d'une éventuelle action en responsabilité.

A titre d'exemple, la cour d'appel de Versailles a rappelé les obligations du bailleur lorsqu'il s'agit d'assurer la jouissance paisible des locataires victimes de troubles de la part des autres occupants de l'immeuble. En l'occurrence, le bailleur avait été informé par les victimes des noms et adresses de locataires auteurs des troubles consistant en des violences physiques et verbales et des rassemblements d'individus bruyants et agressifs dans les parties communes. Or, le bailleur n'avait eu aucune réaction en vue de prévenir ces agissements et d'assurer une jouissance paisible à ses locataires. Aucun code, ni interphone ou service de gardiennage n'avait été mis en place et aucune plainte n'avait été déposée, ni aucune action en justice n'avait été engagée.

En de telles circonstances, le bailleur a été condamné à verser 20 000 F de dommages et intérêts aux victimes ainsi que 6000 F au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile afin de les dédommager des frais engagés pour leurs permettre de faire valoir leur droits.

LE ROLE DU MAIRE, DE LA POLICE ET LA GENDARMERIE

Le maire doit assurer la tranquillité publique, notamment lorsque celle-ci est mise en péril par le bruit. Cette mission relève de ses pouvoirs de police et des agents municipaux assermentés peuvent venir constater les troubles de jour comme de nuit. Dans les petites communes non équipées d'appareils de mesure, le service de l'environnement de la Direction départementale de l'action sanitaire et sociale peut intervenir. Un autre recours peut être exercé auprès du commissariat ou de la gendarmerie qui peuvent en permanence constater les troubles de voisinage et ce, aussi bien le jour que la nuit (R.623-2 du code pénal).

DEPOSER UNE PLAINTE

En désespoir de cause, si les troubles persistent en dépit des différentes mises en garde adressées au fautif, une action pénale peut être envisagée. Il suffit alors, le plus simplement du monde d'adresser une lettre au procureur de la République, cette lettre indiquant les noms, prénoms et adresse du plaignant ainsi que les faits reprochés. Il convient de décrire les faits le plus précis possible (le lieu, circonstances, date et heure de l'infraction) et surtout, dans la mesure du possible d'y joindre les noms et adresse des témoins. A ce stade, aucune preuve ne doit être négligée, un constat d'huissier ne pouvant que renforcer les chances de voir aboutir la procédure engagée à la condamnation du fautif.

LE TAPAGE NOCTURNE

L'auteur de tapage nocturne peut être condamné à une peine d'amende de 3 000 F et au versement de dommages et intérêts en application de l'article R 623-2 du Nouveau Code pénal. En cas de récidive, ce montant peut être de    5 000 F. A la demande du plaignant la gendarmerie ou un agent du commissariat se déplace. En cas de nécessité, ce dernier constate l'infraction et dresse un procès-verbal qui est transmise au procureur de la République pour y donner suite, éventuellement, devant le tribunal de police.

LE TAPAGE DIURNE

En application de l'article R 48-2 du Code de la santé publique, le tapage diurne peut être constaté sur simple constatation auditive par les agents des collectivités locales nommés par le maire et agréés par le procureur de la République. En présence de bruits liés à une activité professionnelle (restauration, etc.), sportive (stade) ou de loisirs (discothèque), l'article R 48-3 du Code de la santé publique prévoit des sanctions lorsque le niveau du bruit est supérieur à 30 décibels. Ici, comme dans les cas précédemment évoqués, la plainte pénale n'interdit nullement l'exercice d'une action civile pour "trouble anormal de voisinage " qui peut éventuellement aboutir à la condamnation du fauteur de trouble au versement de dommages et intérêts.Une fois la plainte déposée auprès du tribunal, le procureur de la République peut essayer d'apaiser les esprits en recourant à une médiation pénale. Pour aboutir, cette procédure suppose d'une part, la volonté de mettre fin au trouble objet de l'infraction et d'autre part, l'accord des deux parties pour mettre fin en litige en cours. A la requête du Procureur de la République, le médiateur s'efforce de trouver une solution au conflit qui oppose les parties. A cette fin, il les convoque une ou plusieurs fois si nécessaire à l'occasion de réunion où il s'efforce d'instaurer un dialogue entre les adversaires afin de résoudre le litige. A l'issue de cette procédure, où tout arrangement possible entre les parties est envisageable, les résultats de la médiation sont transmis au procureur. Ce dernier peut alors mettre fin à la procédure en procédant au classement sans suite ou poursuivre l'affaire devant le tribunal compétent. Si aucune solution au litige n'est trouvée, l'auteur des faits est convoqué par le procureur de la république devant le tribunal de police. La victime peut à cette occasion se porter partie civile et réclamer des dommages-intérêts. L'auteur des dommages encoure au maximum une amende de 3 000 F et peut, le cas échéant, être condamné à verser des dommages-intérêts à la partie civile.

SAISIR LE TRIBUNAL D'INSTANCE OU DE GRANDE INSTANCE

Selon l'importance du litige, la victime du trouble de voisinage peut engager une action devant le tribunal d'instance si les enjeux sont inférieurs à 50 000 F, soit devant le tribunal de grande instance lorsque les intérêts en cause sont supérieurs à 50 000 F. Devant le tribunal d'instance, l'assistance d'un avocat n'est pas nécessaire. Lors de l'audience, la victime du trouble expose les circonstances de l'affaire. Comme dans le cas d'un dépôt de plainte, il convient d'apporter les preuves, les constats d'huissiers ainsi que les témoignages qui permettent d'accréditer la position défendue. Lors de l'audience, le juge peut tenter une dernière conciliation ou ordonner une expertise. Dans ce cas, les frais sont à la charge du demandeur.

Devant le tribunal de grande instance, l'assistance d'un avocat est indispensable, ce qui suppose que le demandeur et le défendeur s'il est présent, doivent prendre les honoraires à leurs charges respectives. En contrepartie, l'avocat se charge d'établir le dossier. En cas de victoire, les frais d'expertise et d'huissier sont supportés par le fauteur de bruit et les frais d'avocat peuvent être mis à la charge de l'adversaire en application de l'article 700 du code de procédure civile. Si le demandeur est débouté, tous les frais restent à sa charge et en cas de procédure abusive, celui-ci peut éventuellement être condamné à payer une amende...